清理小产权房缘何陷入僵局？

清理小产权房缘何陷入僵局？
　自国土资源部明示“小产权房不合法”和建设部发出“风险提示”后，不少地方政府纷纷出台了小产权房清理办法，但实践中遇到重重阻力，小产权房清理和处置工作几乎陷入僵局。

　　不受法律保护的小产权房，为何遭遇清理、处置难？

　　规避禁区　小产权房变形销售

　　按照相关法规，我国目前不允许在集体土地上进行房地产开发。对于社会上热销的小产权房，建设部不久前特别发出“风险提示”：非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。国土资源部负责人也明确表示：小产权房不合法。

　　然而，面对相关法规设定的禁区，一些小产权房项目在现实中仍变换着各种形式销售，成为一个灰色的监管区域。

　　天津西青区王姑娘庄村民住宅改造计划，本是当地批准的新农村建设的一个重要内容，村里便“因势利导”，将之开发成了“育水佳苑”住宅区。

　　９月中旬，记者来到“育水佳苑”售楼处，见到墙上“楼盘销控表”清楚地显示：该楼盘一期为现房，共计２４栋楼，其中大部分楼盘已售。二期刚刚开工，已有不少楼盘也被标上“已售”的字样。

　　销售人员告诉记者，便宜是“育水佳苑”最大的卖点。这里现房基本都在三四千元上下。而附近的商品房，价格都在５５００元以上。

　　前来订房的买主告诉记者，他买小产权房就是投资之用，因为小产权房虽属于违规房，但因为这个小区建筑面积超过１０万平方米，因而被强行拆除的风险就会小得多。

　　小产权房的风险首先是因没有土地证，不能上市流通买卖。为应对这个难题，售楼人员告诉记者，在转让房屋时，只要到村委会办签字盖章，修改一下原买房人与村委会的合同，再交纳售房款１％的费用就可以了。村委会实际上承担了房屋交易管理者的职能。

　　按照有关规定，小产权房不能办理商业贷款和公积金贷款，但在“育水佳苑”的售楼处，就有渤海银行可以提供房屋转按揭贷款的广告。

　　暗箱操作　小产权房暴利超过了商品房

　　小产权房缘何热销？中央党校研究员曾业松等认为，其最大优势就是便宜。由于级差地租的扩散效应，使得城市周边的农村集体土地区位优势凸显。在巨大的土地收益和房产开发利润诱惑下，一些城郊农村房地产违规开发势头愈演愈烈。这种情况在全国有相当的普遍性，因无产权证，就称之为“小产权房”，有的则叫“野楼盘”，实际上都是建在农村集体土地上的商品性住宅。

　　一些销售小产权房的中介公司负责人向记者透露，与有产权的商品房相比，小产权房的建筑成本与其相差无几。虽然这些小产权房每平方米仅售２０００元至４０００元不等，但开发者有着相当不错的利润。原因在于，建造这些房屋的土地没有缴纳土地出让金和配套税费，绕过了层层审批关口，并在销售时也没缴纳相关税费。

　　记者调查发现，小产权房所占的土地，一般没有经过用途变更和上市拍卖，往往是开发商与村镇干部私下谈妥地价后即进行开发。而在农村集体土地上开发房地产的“超额利润”，大多被开发商和部分“利益攸关者”获得。村民们说，失地农民短期内虽然获得少量收益，长期保障则无从谈起。

　　“小产权房的出现已有１０多年历史，起初是村委会给农民集中盖房和建农民公寓时，把多余的房子私下卖掉。但很快大家发现，除了建设费用外，小产权房没有其他任何成本，利润丰厚。”南京市国土局一位负责人告诉记者，小产权房也由最初满足拆迁农民和低收入者的基本住房需求，逐步异化为中高档房甚至别墅，在城市周边由点到面像滚雪球般变大，成为少数人用来攫取暴利的工具。

　　江苏省国土厅副厅长吴震强表示，开发小产权房的环节基本都是暗箱操作，集体土地的价格都是村镇干部与开发商私下达成的，土地转让的费用无从知晓，而建成后产生的非法暴利更加惊人，甚至超过了商品房。

　　进退两难　小产权房清理政策悬空

　　面对小产权房的蔓延势头，不少地方已经明令叫停，

对不听劝阻、继续进行违法建设的，政府部门将依法从严查处。但是怎么处理已建的小产权房才能既让群众接受，又有利于房地产市场的健康发展，各地政府都十分“挠头”。

　　据了解，石家庄市曾在去年１０月实施小产权房办证试点工作，但是发现问题很多，只好宣布暂停。

　　南京市规定，凡是符合城市整体规划和土地用途规划的小产权房项目，经补办手续后可以领取产权证与土地证。遗憾的是，目前南京市尚没有一个小产权房项目补办“两证”。

　　南京市栖霞区国土局的负责人告诉记者，区内一个符合两个规划的小产权房项目已经按照每平方米６００元的标准，准备好了补办手续的费用，但由于上面态度不明朗，区里想补办也办不了。而更多的小产权房小区则抵制交纳补办手续费。凤翔花园的部分业主反映，街道办事处曾动员过住户办理产权证，但每平方米要交纳五六百元，住户没有一户愿出钱办证。

　　建设系统一名官员说，小产权房的清理主要难在两点：一是不符合土地利用、建设规划的小产权房项目应该拆除，但是现在几乎都住满了人，强行拆除影响社会稳定；二是符合规划的项目，应该交纳一定的费用，这个钱收不上来。小产权房牵涉众多群众利益，政府不能轻易处理。尽管如此，对违规小产权房该拆的要拆，该罚的要罚，决不能再出现新的小产权房，否则会助长顶风违法。

　　吴震强则表示，集体土地进入市场只有一条路：国家征收。而要解决现有的小产权房，靠每年的土地利用指标逐步消化，是个漫长的过程。

　　管理漏洞　造就房地产市场“怪胎”

　　小产权房这一市场“怪胎”为何会延续多年？京郊一位村干部说，小产权房最初有其合理的一面。前几年搞大规模的城市建设，村组街道要自筹拆迁安置费，根本没有财力，开发小产权房也是迫不得已，而小产权房获得的利益也用到了公益事业上。

　　尽管没有产权证，但在城市房价高涨刺激下，小产权房已逐渐成为除商品房、廉租房、经济适用房等之外的一种城

市房屋供应类型，起到了城乡之间利益再分配的作用。然而，在利益的诱惑下，小产权房的违规建设越来越突出，购买者也从最初的农民、拆迁户日渐演变为城市市民。　

　　“房地产涉及农村和城镇两个市场，过去没有城乡人员流动，两个市场截然分开。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩说，如果有一天农村土地可以进入城市流通，户籍界限也被打破，就无所谓小产权房、大产权房，但在目前，开发小产权房是违法，购买也是违法。

　　江苏省社科院院长宋林飞认为，“小产权房大规模出现，已经成为房地产市场的‘怪胎’。使国家减少了大量土地出让金收益，是国有资产的巨大流失，同时还威胁到耕地保护红线，也暴露出城乡土地二元管理的巨大漏洞。”

　　专家分析，叫停小产权房，只是个暂时办法，问题的根源还在于引导消费者回归大产权房的合法轨道上来。比如加大经济适用房、廉租房等具有保障性用房的供应，进一步促进土地制度的改革等。