房地产产品营销策略
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大学生创业项目
房地产产品营销策略
目前，湖南房地产产品营销形势趋好，住宅缺口逐渐填平，办公用房的供求趋向平衡，写字楼被适度开发。商品房向智能型、环境优雅型、文化艺术品位型方向发展，房地产项目在环境规划、产品设计、节能生态以及智能化等诸多方面都很出色，大量性价比合理的房屋纷纷进入市场，房地产的开发与销售得到有效衔接,并处于良性循环状态。
尽管如此，湖南在房地产产品营销方面仍存在一些欠缺之处，需要采取有效措施予以改进。
一、树立产品整体观念
湖南的一些房地产开发商大都看重房地产核心产品、有形产品的开发，而对房地产的延伸产品即装饰装璜、售后服务、质量保证、送货信贷等的提供比较忽视。其实，房地产作为产品是一种为使用者提供居住、生产、生活、娱乐、学习等诸多方面需要的物质实体与相应服务的结合体，它包括核心产品、有形产品、延伸产品三个层次，强调的是一种产品整体意识、一种产品系统思想。湖南房地产产品营销要讲究科学性，树立房地产产品整体观念，丰富产品内涵，同时按顾客的不同需要提供延伸产品，把对产品概念的理解由传统向现代、由单体向整体推进，摈弃那种看得见、摸得着的物体才是产品的观念。在进行房地产产品营销时，全面统筹安排产品三个层面的营销工作。
二、坚持产品的以质营销
据统计，湖南商品房优良率仅为6%，合格率在50%—60%之间，这一质量水平不利于商品房的销售。在激烈的市场竞争中产品要占有一席之地，关键的问题是这个产品在质量上的无可挑剔 [1]。商品房市场已是一个由消费者群体形成的买方市场，只有质量信得过才能赢得消费者的青睐。以质营销的含意是用良好的质量去占领市场、赢得顾客、获得效益。质量孕育信誉，质量就是效益，谁能提供优质房源，将精品房推向市场，以质取信于民，谁就能在市场竞争中取胜。倘若开发商在经营中目的不纯，只考虑短期效益，以次充好，以劣作优，做虚假广告，可能蒙骗消费者一时，但最终将损害企业形象，失去既得市场，使自己陷入困境。因此，湖南房地产产品营销应做到以质取胜。首先，精心规划，确保商品房功能质量。从地盘的选择开始，在规划设计、功能配置、环境美化等方面不断加以改进，使房屋的功能获得优化。对人们未来生活水平及相应的需求进行客观合理的预测，并将他们未来的需求体现到规划设计中，保证房地产功能的超前性。其次，坚持质量责任制，建立由项目技术质量部、开发公司、监理公司及施工单位组成的四位一体的质量保证体系。对工程进行招投标，严格实行“建筑市场准入制”，杜绝“人情建筑公司”私下承揽房地产建设项目的现象。不进无质保书的材料、无商标产地厂名的物资、无生产许可证的建筑制品，严格把好质量控制关。然后，房地产开发商大举开展承诺销售“放心房”活动，强化自身质量危机感和紧迫感，下决心抓好房地产产品质量，让购房者购房放心、用房舒心，对自己有信心。
三、做好产品的全程服务
湖南一些房地产经营者关心的是产品脱手后能够迅速回笼资金，往往注重售前服务和售中服务，忽视售后服务。按理，
售前服务、售中服务、售后服务只有时间先后之分，并无孰重孰轻之别。诚然，售前服务、售中服务做得好，可较快成交；但售后服务做得好可使消费者回头率大增，或由现实购房者影响潜在购房者，对商品房销售具有乘数效应和连锁反应。这明示售后服务很重要，房地产开发商务必实实在在地履行承诺。忽视售后服务，对服务的理解是不全面的，营销行为也是不健康的，最终的后果只会使顾客远你而去。因此，作为房地产开发商要注意交易的长期性、持续性，做到售房一宗，服务一生。售前，向用户介绍商品房相关知识并释疑，尽量使顾客对质量有踏实感。售中，让消费者顺利办理好各项交易手续，包括房产登记、税费交纳、产权证领取等，告知室内设备的功用和室外设施的情况。售后，帮助住户装修，做好返修服务工作，向住户提供有价值的信息，并协助解决住户的特约服务，使客户没有购房后的后顾之忧。
四、增强产品的抗险能力
通过调查发现湖南房地产的投资开发存在两极现象：一极，有一定数量的开发商受利益的驱动，热衷建造面积大于150平方米，每平方米的造价在2 000元以上的高档住宅，他们敢于冒险；另一极，约1 400家二级资质以下的企业，人才、资金、技术、销售渠道等方面的条件不很好，营销单一的房地产，经营风险大。在社会化大生产和市场经济条件下，大多数企业生产多种产品，用产品间的“此消彼长”现象来抵御经营风险。湖南房地产开发商在产品营销上不应“单打一”，而应多品种，通过品种间的强弱互补化险为夷[2]。由政府协调走大公司发展战略，即以大城市为基础，打破地区和所有制界限，动员资信好、有特色的中小企业组建规模适度的企业集团，对分散、小型企业和资质差、经营效益不好的企业进行改造。企业集团形成后，尽力扩展产品组合的宽度和深度，向社会提供多品种的房地产。湖南房地产开发商也可以根据自身的条件，采取宽度发展策略或深度扩展策略。产品组合的宽度以能充分利用本公司的资金、技术、销售渠道等潜力和分散经营风险为宜，产品组合的深度以实现产品的系列化、通用化、标准化和用较少的资金、较快的速度发展新产品以及形成某一品种方面的优势为度。湖南85%—90%的房地产企业资金不雄厚，相对来说在某一类产品上形成经营优势较理想，由于大公司的发展仍需一个自愿参与及融合的过程，估计短期内发展不会很快，因此深度扩展是湖南房地产产品经营的最佳策略。
房地产产品营销抗险能力还与产品结构的科学性有关，湖南房地产产品营销应本着荤素结合的方式，做好产品结构的近期计划和长远规划[3]，一要开发廉租房，提供无房单身职工或半边户住房，住房面积为40平方米左右，户型为一室、一厅、一厨、一卫；二要开发经济适用房，为中低收入家庭提供住房，住房面积最多不超过90平方米，户型为两室、两厅、两卫、一厨；三要开发少量高档商品房，给高收入家庭购买。立足当前实际，重点开发经营经济适用房，形成以经济适用房为主、普通商品房为重点，适当开发安居房和高档商品房的多元化格局，随着居民生活水平的提高，逐步进行产品经营转移，满足人们对房地产消费日益提高的需要。
五、摸索出察觉产品寿命周期变化的方法
据悉，湖南的房地产开发商对具体楼盘的策划比较重视，对位置、环境、房型、面积、建筑配置、总价等方面的分析较深刻，在楼盘的具体设计上很认真。但对某一类房地产产品寿命周期内各阶段情况的变化缺乏分析方法，对各阶段的发展变化不知其然。察觉产品寿命周期变化的主要意义在于确定不同时期的经营方略，对产品上市、产品发展、产品开发、产品紧缩甚至淘汰作出科学决择，使有限的资金用在刀刃上，获得理想的营运效益。湖南房地产投资经营者为了有效地抓住产品发展机遇，科学地分配资源，对产品研究开发、培育发展、缩减淘汰要做到胸中有数，通过实践摸索，尽力研制出察觉产品寿命周期变化的有效方法。事实上，根据产品寿命周期内各阶段的变化，分析、判定产品所处生命周期的哪个阶段，从而调整营销对策是房地产产品营销的基本任务。湖南房地产开发商应积极摸索出察觉房地产产品寿命周期变化的方法。建议首先将产品生命周期内各阶段的特征用产品销量、利润、资金流动、消费者、竞争对手等5个因素来界定，而将产品生命周期内各阶段的变化用策略重点、市场营销费用支出、市场营销重点、行销、产品价格、产品等6个因素来界定；然后将产品寿命周期的投入、成长、成熟及衰退四个阶段的这11个因素列成一个总表，事先作出合理的定量或定性的等级标度；最后将实际结果与之相对照，以估计、推定产品当前所处寿命周期的阶段，从而针对性地制定产品营销对策。此建议的方法纯属笔者个人一孔之见，仅供参考。
六、加速产品的推陈出新
湖南房地产开发商对新品开发的政策若明若暗，缺乏激励机制，导致房地产产品更新换代的速率低，除了局部的更新改造外，如大门厅、小卧室取代了小过道、大房间，厨房、厕所面积在加大，可以说房地产产品多年来没有推陈出新。随着我国居民生活水平的不断提高和市场竞争的日益激烈，房地产产品将进入高度升级换代阶段，房地产项目在环境规划、产品设计、技术、材料等诸多方面都要创新，哪家企业开发的房地产产品更新换代快、质优物美，哪家企业就会在市场上傲视潮头。小康社会，消费者对住宅消费的需求在不断提升，从满足数量转为追求质量，从注重内部结构扩展到对外部环境的高度关注，从追求实质性产品扩展到追求情感性产品，从满足物质需要扩展到满足业主实现自我、体现个体价值需要，从以居住为主转为居住、办公、出租、投资、经营等多种方式并存。住宅消费观念不断更新，绿色活力、智能感觉、文化品位、度假休闲、田园风情等新观念不断纷呈。目前，购房者除了对住房质量、户型会所、环境、交通的关注外，还对景观、节能、环保、智能化等多方面有更高的要求，把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面。加速房地产新品开发可以说大势所趋、人心所向。湖南对房地产新品开发应有紧迫感，从追求利润、质量发展到追求科技和人才，要组织专门的机构和人员，制定新品开发的奖励措施，每年投入一定的研究基金；提高科研人员的待遇，解决他们工作中的实际困难，使他们安心、热爱研究工作，强化他们的科研意志和吃苦耐劳的精神，使他们多出成果、早出成果，从而让房地产产品的更新换代加快。
七、加强产品的文化营造
目前，湖南房地产产品文化的概念比较初浅，认为房地产文化的营造就是栽一些树、粘一些草、建造一些建筑小品、提供一些服务，由于前提上的概念认识有误，导致在具体的行动上无从下手，严重影响了房地产产品营销效果。根据目前湖南房地产产品文化营造的实际情况，务必弹好两部曲：其一，加深对房地产产品文化概念的理解。房地产的竞争将包含着文化的竞争，文化是房地产产品的重要组成部分，文化的营造是房地产营销的主要内容，以文化提升房地产产品的附加值是建设小康社会的基本要求。房地产产品文化有着深层的内涵，它包括居住、劳动、教育、休闲、健身和社会交往在内的人类生存和发展的协调活动，人类已经厌恶单纯的生活在“钢筋+混凝土”构筑的空间，他们迫切希望入住的房屋不再是一个冷寂的建筑外壳，要求实现人与自然的协调与和谐，在优美的生态环境中工作和生活，可以说加强房地产产品文化的营造是开发商对人类尊重的体现[4]。其二，探索出营造房地产产品文化的可行方法。房地产产品文化的营造是世纪交替之际兴起，无现成模式可套，只能从实践中摸索发展。就湖南情况而言，笔者谈些浅显看法，以抛砖引玉。依据地域情况营造楼盘文化，长沙、株洲、湘潭、岳阳是湖南的强市，可以把欧陆风情、民族精神、湖湘文化等融入楼盘，打造居区的复式文化，永州、怀化、吉首、张家界本土文化很有特色，可以把楼盘与本土文脉相连，表现出楼盘独特的地域文化，至于衡阳、常德、益阳、郴州、娄底、邵阳等地的楼盘文化的营造可依情而定。
此外，还可从房地产产品文化的层次着手，进行文化的营造。这种方法，层次感强，给人一种条理清晰的感觉；内容可以整理、归类，也好运作；有纲有目，有章有节，可有的放矢。房地产产品文化通常分为三个层次，第一层次是建筑文化——最具地域特色和传统民居的建筑符号、建筑风格。如：北京的四合院、上海的三林苑、广州的骑楼式名雅苑、云南的民居白墙黛瓦以及张家界民居的吊脚楼等民居样式，还有 “藏族聚气”、“三坊一照壁”、“四合五井”等建筑风格，无不凸显建筑物本身的文化。建筑文化的营造，关键在设计。一方面符合人居习惯、风土人情；另一方面在继承传统民居风格的前提下力求发展，导入先进的规划设计思想，走科技化、智能化的设计之路，套型选择、空间划分的相对关系，平面尺寸与设备的配套，装饰色彩、材料、室内净高、厅室间分布面积等都围绕塑造楼盘的品质和内涵这个主题。第二层次是环境文化——把环境建设提到艺术的高度进行综合规划。合理处理好小区容积率和规划结构、功能分区的关系，合理确定公共服务设施的项目、规模及分布方式，合理营造绿文化，利用文化广场、沿河绿带、道路交通、坡向河岸、弯月拱桥、小巧景亭等环境小品提升房地产产品文化的品位，用流水不息、鸟语婉转、花木丛生来凸显健全、和谐的生命概念，也凸显人类伟大的爱心[5]。开发商在为住宅小区环境融入浓厚的生态美的同时，亦可进行民族文化、民族服饰、民间艺术、民族歌舞品茗表演，给人一种身处其境品茗赏乐之感。引入咖啡网吧和书吧，为网虫们在网上这一个虚拟而实在的世界里寻找一个自我释放的空间，谋取一个自我发展的世界；在住宅小区设计一个布置典雅、飘逸着浓郁书香气息的书吧，让居民在轻松和谐的书吧气氛中滤出一天的烦躁，这无疑是开发商对人性尊重的表现，表达的是一种对人类的人文关怀。第三层次是社会文化——创造包括老年特色服务在内的社区文化。根据居民的意愿与要求组织各种类型的社区文化活动，由老年人组成艺术团、健身队、茶人棋社；由青年人组成篮球队、足球队、电脑协会以及由儿童组成绘画班、书法班等，在节假日、休息日举办一些文艺活动，让入住者身心得到充分愉快。倡导高品质的生活空间、良好的人际关系、温情的社区氛围，使楼盘成为入住者 “人性”得以充分张扬的居住与交流空间。总之，通过加强文化的营造，更好地改善湖南房地产产品的营销状况。
目前，湖南房地产产品营销形势趋好，住宅缺口逐渐填平，办公用房的供求趋向平衡，写字楼被适度开发。商品房向智能型、环境优雅型、文化艺术品位型方向发展，房地产项目在环境规划、产品设计、节能生态以及智能化等诸多方面都很出色，大量性价比合理的房屋纷纷进入市场，房地产的开发与销售得到有效衔接,并处于良性循环状态。
尽管如此，湖南在房地产产品营销方面仍存在一些欠缺之处，需要采取有效措施予以改进。
一、树立产品整体观念
湖南的一些房地产开发商大都看重房地产核心产品、有形产品的开发，而对房地产的延伸产品即装饰装璜、售后服务、质量保证、送货信贷等的提供比较忽视。其实，房地产作为产品是一种为使用者提供居住、生产、生活、娱乐、学习等诸多方面需要的物质实体与相应服务的结合体，它包括核心产品、有形产品、延伸产品三个层次，强调的是一种产品整体意识、一种产品系统思想。湖南房地产产品营销要讲究科学性，树立房地产产品整体观念，丰富产品内涵，同时按顾客的不同需要提供延伸产品，把对产品概念的理解由传统向现代、由单体向整体推进，摈弃那种看得见、摸得着的物体才是产品的观念。在进行房地产产品营销时，全面统筹安排产品三个层面的营销工作。
二、坚持产品的以质营销
据统计，湖南商品房优良率仅为6%，合格率在50%—60%之间，这一质量水平不利于商品房的销售。在激烈的市场竞争中产品要占有一席之地，关键的问题是这个产品在质量上的无可挑剔 [1]。商品房市场已是一个由消费者群体形成的买方市场，只有质量信得过才能赢得消费者的青睐。以质营销的含意是用良好的质量去占领市场、赢得顾客、获得效益。质量孕育信誉，质量就是效益，谁能提供优质房源，将精品房推向市场，以质取信于民，谁就能在市场竞争中取胜。倘若开发商在经营中目的不纯，只考虑短期效益，以次充好，以劣作优，做虚假广告，可能蒙骗消费者一时，但最终将损害企业形象，失去既得市场，使自己陷入困境。因此，湖南房地产产品营销应做到以质取胜。首先，精心规划，确保商品房功能质量。从地盘的选择开始，在规划设计、功能配置、环境美化等方面不断加以改进，使房屋的功能获得优化。对人们未来生活水平及相应的需求进行客观合理的预测，并将他们未来的需求体现到规划设计中，保证房地产功能的超前性。其次，坚持质量责任制，建立由项目技术质量部、开发公司、监理公司及施工单位组成的四位一体的质量保证体系。对工程进行招投标，严格实行“建筑市场准入制”，杜绝“人情建筑公司”私下承揽房地产建设项目的现象。不进无质保书的材料、无商标产地厂名的物资、无生产许可证的建筑制品，严格把好质量控制关。然后，房地产开发商大举开展承诺销售“放心房”活动，强化自身质量危机感和紧迫感，下决心抓好房地产产品质量，让购房者购房放心、用房舒心，对自己有信心。
三、做好产品的全程服务
湖南一些房地产经营者关心的是产品脱手后能够迅速回笼资金，往往注重售前服务和售中服务，忽视售后服务。按理，
售前服务、售中服务、售后服务只有时间先后之分，并无孰重孰轻之别。诚然，售前服务、售中服务做得好，可较快成交；但售后服务做得好可使消费者回头率大增，或由现实购房者影响潜在购房者，对商品房销售具有乘数效应和连锁反应。这明示售后服务很重要，房地产开发商务必实实在在地履行承诺。忽视售后服务，对服务的理解是不全面的，营销行为也是不健康的，最终的后果只会使顾客远你而去。因此，作为房地产开发商要注意交易的长期性、持续性，做到售房一宗，服务一生。售前，向用户介绍商品房相关知识并释疑，尽量使顾客对质量有踏实感。售中，让消费者顺利办理好各项交易手续，包括房产登记、税费交纳、产权证领取等，告知室内设备的功用和室外设施的情况。售后，帮助住户装修，做好返修服务工作，向住户提供有价值的信息，并协助解决住户的特约服务，使客户没有购房后的后顾之忧。
四、增强产品的抗险能力
通过调查发现湖南房地产的投资开发存在两极现象：一极，有一定数量的开发商受利益的驱动，热衷建造面积大于150平方米，每平方米的造价在2 000元以上的高档住宅，他们敢于冒险；另一极，约1 400家二级资质以下的企业，人才、资金、技术、销售渠道等方面的条件不很好，营销单一的房地产，经营风险大。在社会化大生产和市场经济条件下，大多数企业生产多种产品，用产品间的“此消彼长”现象来抵御经营风险。湖南房地产开发商在产品营销上不应“单打一”，而应多品种，通过品种间的强弱互补化险为夷[2]。由政府协调走大公司发展战略，即以大城市为基础，打破地区和所有制界限，动员资信好、有特色的中小企业组建规模适度的企业集团，对分散、小型企业和资质差、经营效益不好的企业进行改造。企业集团形成后，尽力扩展产品组合的宽度和深度，向社会提供多品种的房地产。湖南房地产开发商也可以根据自身的条件，采取宽度发展策略或深度扩展策略。产品组合的宽度以能充分利用本公司的资金、技术、销售渠道等潜力和分散经营风险为宜，产品组合的深度以实现产品的系列化、通用化、标准化和用较少的资金、较快的速度发展新产品以及形成某一品种方面的优势为度。湖南85%—90%的房地产企业资金不雄厚，相对来说在某一类产品上形成经营优势较理想，由于大公司的发展仍需一个自愿参与及融合的过程，估计短期内发展不会很快，因此深度扩展是湖南房地产产品经营的最佳策略。
房地产产品营销抗险能力还与产品结构的科学性有关，湖南房地产产品营销应本着荤素结合的方式，做好产品结构的近期计划和长远规划[3]，一要开发廉租房，提供无房单身职工或半边户住房，住房面积为40平方米左右，户型为一室、一厅、一厨、一卫；二要开发经济适用房，为中低收入家庭提供住房，住房面积最多不超过90平方米，户型为两室、两厅、两卫、一厨；三要开发少量高档商品房，给高收入家庭购买。立足当前实际，重点开发经营经济适用房，形成以经济适用房为主、普通商品房为重点，适当开发安居房和高档商品房的多元化格局，随着居民生活水平的提高，逐步进行产品经营转移，满足人们对房地产消费日益提高的需要。
五、摸索出察觉产品寿命周期变化的方法
据悉，湖南的房地产开发商对具体楼盘的策划比较重视，对位置、环境、房型、面积、建筑配置、总价等方面的分析较深刻，在楼盘的具体设计上很认真。但对某一类房地产产品寿命周期内各阶段情况的变化缺乏分析方法，对各阶段的发展变化不知其然。察觉产品寿命周期变化的主要意义在于确定不同时期的经营方略，对产品上市、产品发展、产品开发、产品紧缩甚至淘汰作出科学决择，使有限的资金用在刀刃上，获得理想的营运效益。湖南房地产投资经营者为了有效地抓住产品发展机遇，科学地分配资源，对产品研究开发、培育发展、缩减淘汰要做到胸中有数，通过实践摸索，尽力研制出察觉产品寿命周期变化的有效方法。事实上，根据产品寿命周期内各阶段的变化，分析、判定产品所处生命周期的哪个阶段，从而调整营销对策是房地产产品营销的基本任务。湖南房地产开发商应积极摸索出察觉房地产产品寿命周期变化的方法。建议首先将产品生命周期内各阶段的特征用产品销量、利润、资金流动、消费者、竞争对手等5个因素来界定，而将产品生命周期内各阶段的变化用策略重点、市场营销费用支出、市场营销重点、行销、产品价格、产品等6个因素来界定；然后将产品寿命周期的投入、成长、成熟及衰退四个阶段的这11个因素列成一个总表，事先作出合理的定量或定性的等级标度；最后将实际结果与之相对照，以估计、推定产品当前所处寿命周期的阶段，从而针对性地制定产品营销对策。此建议的方法纯属笔者个人一孔之见，仅供参考。
六、加速产品的推陈出新
湖南房地产开发商对新品开发的政策若明若暗，缺乏激励机制，导致房地产产品更新换代的速率低，除了局部的更新改造外，如大门厅、小卧室取代了小过道、大房间，厨房、厕所面积在加大，可以说房地产产品多年来没有推陈出新。随着我国居民生活水平的不断提高和市场竞争的日益激烈，房地产产品将进入高度升级换代阶段，房地产项目在环境规划、产品设计、技术、材料等诸多方面都要创新，哪家企业开发的房地产产品更新换代快、质优物美，哪家企业就会在市场上傲视潮头。小康社会，消费者对住宅消费的需求在不断提升，从满足数量转为追求质量，从注重内部结构扩展到对外部环境的高度关注，从追求实质性产品扩展到追求情感性产品，从满足物质需要扩展到满足业主实现自我、体现个体价值需要，从以居住为主转为居住、办公、出租、投资、经营等多种方式并存。住宅消费观念不断更新，绿色活力、智能感觉、文化品位、度假休闲、田园风情等新观念不断纷呈。目前，购房者除了对住房质量、户型会所、环境、交通的关注外，还对景观、节能、环保、智能化等多方面有更高的要求，把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面。加速房地产新品开发可以说大势所趋、人心所向。湖南对房地产新品开发应有紧迫感，从追求利润、质量发展到追求科技和人才，要组织专门的机构和人员，制定新品开发的奖励措施，每年投入一定的研究基金；提高科研人员的待遇，解决他们工作中的实际困难，使他们安心、热爱研究工作，强化他们的科研意志和吃苦耐劳的精神，使他们多出成果、早出成果，从而让房地产产品的更新换代加快。
七、加强产品的文化营造
目前，湖南房地产产品文化的概念比较初浅，认为房地产文化的营造就是栽一些树、粘一些草、建造一些建筑小品、提供一些服务，由于前提上的概念认识有误，导致在具体的行动上无从下手，严重影响了房地产产品营销效果。根据目前湖南房地产产品文化营造的实际情况，务必弹好两部曲：其一，加深对房地产产品文化概念的理解。房地产的竞争将包含着文化的竞争，文化是房地产产品的重要组成部分，文化的营造是房地产营销的主要内容，以文化提升房地产产品的附加值是建设小康社会的基本要求。房地产产品文化有着深层的内涵，它包括居住、劳动、教育、休闲、健身和社会交往在内的人类生存和发展的协调活动，人类已经厌恶单纯的生活在“钢筋+混凝土”构筑的空间，他们迫切希望入住的房屋不再是一个冷寂的建筑外壳，要求实现人与自然的协调与和谐，在优美的生态环境中工作和生活，可以说加强房地产产品文化的营造是开发商对人类尊重的体现[4]。其二，探索出营造房地产产品文化的可行方法。房地产产品文化的营造是世纪交替之际兴起，无现成模式可套，只能从实践中摸索发展。就湖南情况而言，笔者谈些浅显看法，以抛砖引玉。依据地域情况营造楼盘文化，长沙、株洲、湘潭、岳阳是湖南的强市，可以把欧陆风情、民族精神、湖湘文化等融入楼盘，打造居区的复式文化，永州、怀化、吉首、张家界本土文化很有特色，可以把楼盘与本土文脉相连，表现出楼盘独特的地域文化，至于衡阳、常德、益阳、郴州、娄底、邵阳等地的楼盘文化的营造可依情而定。
此外，还可从房地产产品文化的层次着手，进行文化的营造。这种方法，层次感强，给人一种条理清晰的感觉；内容可以整理、归类，也好运作；有纲有目，有章有节，可有的放矢。房地产产品文化通常分为三个层次，第一层次是建筑文化——最具地域特色和传统民居的建筑符号、建筑风格。如：北京的四合院、上海的三林苑、广州的骑楼式名雅苑、云南的民居白墙黛瓦以及张家界民居的吊脚楼等民居样式，还有 “藏族聚气”、“三坊一照壁”、“四合五井”等建筑风格，无不凸显建筑物本身的文化。建筑文化的营造，关键在设计。一方面符合人居习惯、风土人情；另一方面在继承传统民居风格的前提下力求发展，导入先进的规划设计思想，走科技化、智能化的设计之路，套型选择、空间划分的相对关系，平面尺寸与设备的配套，装饰色彩、材料、室内净高、厅室间分布面积等都围绕塑造楼盘的品质和内涵这个主题。第二层次是环境文化——把环境建设提到艺术的高度进行综合规划。合理处理好小区容积率和规划结构、功能分区的关系，合理确定公共服务设施的项目、规模及分布方式，合理营造绿文化，利用文化广场、沿河绿带、道路交通、坡向河岸、弯月拱桥、小巧景亭等环境小品提升房地产产品文化的品位，用流水不息、鸟语婉转、花木丛生来凸显健全、和谐的生命概念，也凸显人类伟大的爱心[5]。开发商在为住宅小区环境融入浓厚的生态美的同时，亦可进行民族文化、民族服饰、民间艺术、民族歌舞品茗表演，给人一种身处其境品茗赏乐之感。引入咖啡网吧和书吧，为网虫们在网上这一个虚拟而实在的世界里寻找一个自我释放的空间，谋取一个自我发展的世界；在住宅小区设计一个布置典雅、飘逸着浓郁书香气息的书吧，让居民在轻松和谐的书吧气氛中滤出一天的烦躁，这无疑是开发商对人性尊重的表现，表达的是一种对人类的人文关怀。第三层次是社会文化——创造包括老年特色服务在内的社区文化。根据居民的意愿与要求组织各种类型的社区文化活动，由老年人组成艺术团、健身队、茶人棋社；由青年人组成篮球队、足球队、电脑协会以及由儿童组成绘画班、书法班等，在节假日、休息日举办一些文艺活动，让入住者身心得到充分愉快。倡导高品质的生活空间、良好的人际关系、温情的社区氛围，使楼盘成为入住者 “人性”得以充分张扬的居住与交流空间。总之，通过加强文化的营造，更好地改善湖南房地产产品的营销状况。