商业地产实战手册:如何处理底商与上层住宅的关系
商业地产实战手册:如何处理底商与上层住宅的关系
目前，在全国掀起了新的商业地产开发高潮——底商开发，底商给开发商提供了一种全新的地产赢利模式，正在受到越来越多的开发商的热捧。
传统住宅一般在底层需要设置较为宽敞明亮的主次门厅，以方便业主的进出，同时提升项目的自身档次，利于销售价格、销售进度的执行。
但是，如果底商的因素加入后，还是采用以上层住宅为主的规划设计方式，那么底商的面积、通透性能、商铺划分等方面都会受到影响，尤其是底商的黄金区域会被电梯井等上层住宅的公用设施所占据。在底商平均每平方米售价比上层住宅高出7000元RMB甚至更高的时候，这个底商的销售、出租价格只能低于市场的平均水平。这对于要将利润最大化的开发商而言，绝非利好消息。
以上这些似乎说明开发商在面临着两难的抉择，是满足住宅降低底商的标准？还是住宅迁就底商？两者的关系应该怎样处理较为理想？
一、底商相关概念
底商是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或区域消费者的各种需求。
底商设置方式大致分为：传统沿街商业底商；独立商业底商；会所商业底商。
底商楼层搭配关系大致分为：住宅底商；写字楼底商；商住楼底商等。
底商服务类型可分为：自身商业服务、社区商业服务、区域商业服务。
二、底商和商业配套的区别
底商与传统的楼盘商业配套的不同在于：
底商属于“公共建筑”，不属于公摊面积，有自主产权，是以出租或出售为目的,由开发商或业主自行经营；
商业配套属于“配套公共建筑”，根据小区规划的要求而建，服务于小区，在住宅销售时作为公摊的一部分，在建成后移交有关部门进行经营管理，没有独立的产权。
由于底商和商业配套在产权归属、税费和经营运作模式等方面是完全不同的，所以在操作中我们不能将其混为一谈。
三、底商的经营类型
根据底商面积大小、所处地段，经营类型等因素基本可分成以下几种：
1、休闲娱乐类：茶秀、咖啡、棋牌、健身
等。
2、卖场类：商场、超市、购物中心、专卖店等。
3、商务配套类：银行、旅社、速递、复印、邮局等。
4、社区配套：干洗、诊所、家政等。
四、底商业态定位因素
①区域商业发展
项目的位置对于底商定位成败有很大的影响，根据区域业态发展确定底商的业态，有三种考虑方向，一是跟随区域发展最快的主要业种及其配套的业种；二是定位为目前区域内较为缺乏的业种；三是根据政府对区域未来的规划，适当的超前定位，以保持底商入住业态的持续经营；
②建筑物自身因素
底商是依附于楼层物理结构的，多数时候是受到其上层建筑户型的影响，大致说来，影响有：商场面积、商铺分割、商场通透、人流规划、辐射范围、商场出入口设置等方面问题。
因此，建筑物自身属性限制了部分的业态入住；
③国家相关政策法规
据查阅底商定位相关的法规、办法，对于底商的业态多数有明文规定，住宅楼底层限制发展的有餐饮店、KTV等有油烟、噪音污染的业态，以及影响社区居民隐私、生活空间的业态。具体事宜需要到当地的相关部门查询。
④租金因素
对于租金承受能力较差的业态、经营周期较短、寿命不长的业态，开发商需要谨慎招入，以免影响底商的自然增值。
⑤小区规模
底商的在市场受宠的原因之一就是因为多数底商拥有自身上层住宅以及小区的消费群体，这是个不小的规模，这些居民的日常消费可以基本满足一些小型业态的日常赢利。
五、底商投资者关注的因素
楼层、格局、通透性、停车位、营业时间、项目周边行业、独立出入口、物业管理机构和政策、住宅的固定消费群体以及住宅楼的电梯是否可直通底商部分等。
在以上这些影响底商业态选择的因素和底商投资、经营者关注的因素中，我们看到多数是和上层住宅有关的，这说明在项目整体规划设计方面，底商和上层住宅是密切相关的。
那么底商和上层住宅有哪些互相牵制和那些相互的促进的因素呢？
六、底商和上层住宅关系分析
①不利因素：
上层住宅的户型影响商
场通透性、铺位分割；
上层住宅公共设施部分影响底商的使用面积；
上层住宅影响底商的业态选择；
底商影响上层住宅业主生活空间；
底商影响上层住宅业主私密性；
底商噪音干扰；
底商影响上层的产权年限（商业配套不影响）；
底商空调排放热气对上层住宅影响；
……
②相互促进因素：
上层住宅业主的数量有助底商的盈利、有稳定的客群；
上层住宅业主可以提升底商的知名度和美誉度；
底商可以方便上层的日常消费行为；
底商的销售可以使开发商降低部分过高的楼价；
……
七、如何解决底商和上层住宅的关系
①上层住宅的户型影响商场通透、铺位划分
开发商在项目规划时，对于底商应该有一定的弹性，要方便投资者进行改造。要最小化上层户型方面对底商的影响，最好的解决办法是楼盘采用框架结构，这样可以避免框减等结构的过多的承重墙对商场的影响，但是框架结构，也会因为承重柱过多对商场的划分、使用面积造成影响，这需要开发商在最大限度将底商的柱距放大，目前一般可以做到8米左右的柱距，但是这就迫使上层的户型变的宽大，失去部分中小户型的购买群体。
②上层住宅公共设施部分影响商场的使用面积
不论是框架还是其它的建筑结构，其上层住宅业主使用的公共设施：上层商品房的底层的大堂、电梯井、消防通道、上下水等设施必定会占据底商的使用面积，一般来说，为了提升项目的档次，拉升住宅销售价格，为上层住宅设计的底层大堂空间较为宽阔，这样降低了底商的实际使用面积，而且是一般还是底商的黄金位置的面积。但是如果为了增加底商面积而缩小上层住宅的出入大堂，那么项目住宅的销售工作就会不顺畅。
为了尽可能的最到两全其美，最佳的解决办法是集合项目的设计、施工、策划部门反复探讨、论证，以求得到较为妥善的结果。
笔者在这里提供一个常见的思路，即将上层的出入口设置在楼盘背街的部分，这样占用的是底商纵深部，不会占用底商的黄金位置，而且这样可以做到商、住分流，商不扰住
。
③上层住宅影响底商的业态选择
前面我们提到，底商定位相关的法规、办法，对于底商的业态多数有明文规定，住宅楼底层限制发展的有餐饮店、KTV等有油烟、噪音污染的业态，以及影响楼盘上层、社区居民隐私、生活空间的业态。
如果实际情况需要底商有餐饮等业态，那么开发商要做到餐饮的油烟出口另行设计，在距离楼盘15米左右建立，且不可以影响到上层、社区的居民。
对于噪音较大的业态，需要设置隔音设施，并且通过消防等部门的认可。
④上层影响底商的消费群体人身安全
在风力等因素影响下，住宅阳台上一只花盆向下自由落体，那么出入底商的人群就有可能受到人身伤害。
这种情况，需要开发商在设计时把上层住宅的整体进深向后5—10米，与底商保持一定的距离，在底商顶设置有广告的同时，那么高楼坠物就无法对底商的消费者造成人参伤害。为了弥补这部分空间的损失，可以根据建筑结构，适当的在楼盘的另一面将住宅超出底商3—5米。
⑤底商影响上层的个人生活空间的私密性、噪音干扰
买了拥有底商的楼盘，可以就近购物，节省了时间，但是如果底商过于繁华，造成车水马龙的局面，那么上层住户的休息会受到干扰、即使做到商住分流，其在社区的活动空间也会随之缩小。
这点需要开发商在开始建筑设计整幢楼盘时就需要规划好，避免后期纠纷。
⑥底商影响上层的产权年限，商业配套不影响
一般来说，住宅是七十年产权，而加入底商后，土地成为综合用地，产权随之成为50年，消费者会以七十年产权的金额购买五十年的产权吗？
在这里我们不讨论如何告诉消费者土地使用权与房屋所有权的年限是不一样的，而是研究如何避免不必要的负面因素。
最好的解决方法是向当地土地部门提交两份申请，一份是底商的商业用地申请；一份是上层住宅的用地申请，在同一块地上进行分别处理。
⑦底商空调排放热气等对上层的影响
底商作为商场必定会安装诸如空调等设施，这必然会影响上层业主的利益，所以需要注意。但是可
以采用类似餐饮另设排烟道一样，热气出口和楼盘保持一定距离，那么底商和上层住宅业主就会相安无事。还可以采用把上层住宅的整体进深向后5—10米的方法，避免不必要的影响。
八、其它事项
1、在项目规划初期，开发商就需要确定本楼盘是以上层住宅为主还是底商为主，在最保证某部分的最大利益同时，尽量减少另一部分损失。
2、规划底商时，最好是由开发商选择租赁时间较长、业态生命力较旺盛的承租者，然后根据其的具体要求对底商户型进行弹性调整，同时适度调整上层住宅的户型空间以达到双方最大的和谐。
3、底商的最大优势是“背靠大树好乘凉”，小区人口有着相当强的购买力，这就为底商提供了充足的客户资源。为了更好的让上层业主成为底商的忠诚消费群体，开发商可协助底商经营者给业主免费办理会员卡、打折卡等。
4、底商不同于项目的商业配套，它应该独立计算公摊，不能将其使用的过道、停车场、上下水、货梯等内容计入上层住户的公摊；同理，也不可以将上层住宅公共设施在底商中占用的面积计入底商的公摊。
5、目前有车消费一族十分庞大，他们购物时会考虑前往消费场所或商场的停车设施和到达路径。所以在底商建筑规划期就需要考虑划分出最大的停车空间，并在最大程度减少对上层住宅业主车流的影响。
6、一般底商经营者的租金承受能力无法同专业商场比较，在开发商制定底商销售价格、出租价格时，需要谨慎而行，必要时可以考虑在物业管理等方面予以一定的优惠，以达到放水养鱼的目的。