三线城市地产营销策略

三线城市地产营销策略
漫谈三线城市商业地产开发

开发商业地产项目的核心目标是：在项目正常运营下追求利润最大化。目前全国商业地产开发日趋热烈，三线城市的商业地产也开始受到追捧。本人就三线城市商业地产的利润谈谈自己的看法：
1、在三线城市，无论是住宅开发还是商业地产开发，价格上都会有天花板现象出现，天花板的出现主要是由于当地人口数量、收入和城市经济及建设发展速度及人口增长速度等因素造成的。在三线城市开发商业地产，一定要对市场情况进行深入的了解和分析，避免过大投入成本造成利润损失；
2、三线城市的商业地产利润还应注意规模合适和控制销售节奏，由于一段时期内市场接受的数量有限，在开发三线城市的商业地产时必须对项目规模、销售节奏、租售比例进行控制，当然，销售节奏的决定和开发商本身的实力也有紧密联系，个人认为，如果实力允许，可以考虑将部分物业在经营一段时间后销售；
3、招商成果对任何城市的商业地产价格都有明显的影响，有实力的零售商往往带来商业物业价值的大幅提升，但同时由于三线城市区位及开发商在招商方面均不具有优势，强势商家租期长、回报给得低，也会给项目收益带来一定的影响，所以，三线城市招商必须注意平衡，不是名牌商家越多越好。
是不同意版主的意见；
而是不同的地方有不同的方式。正所谓因人而异，因地而异。
本地的三线城市规模较小，人口数量、经济发展、消费水平都受到极大的限制；
相应的去化速度相对较慢；故其消费必然相对集中，不具备大型商业条件。
不知道阁下是否到过义乌或者是昆山等地，其情况就不一样了.

三线城市的房地产开发主要考虑的关键问题主要集中在以下方面：
1、项目所在地理位置是否能够达到商业开发的条件，其中包括的重要因素有：城镇人口量，可支配收入、思格尔系数、产业结构、支柱产业、流动人口量、消费结构等等。
2、项目所在位置商业条件，其中包括：商业业态、商业规模、商业产值、平均价格、

产品结构等方面。
3、项目预计招商对象的条件：其中包括：企业战略、营运状态、市场定位、抗风险能力、经营的盈亏平衡点、租金给付条件、租期等。
个人认为，只有在上述三个方面计划全面、分析得体的情况下，三线市场的商业项目才有可能达到预期的开发目标。

二、三级城市商业地产开发的模式与机会

提要：
　　一股商业地产开发热席卷中国各个城市，二、三级城市的商业开发更是遍地开花。这两类城市商业地产的开发与中心城市有着明显的区别。

　　城市人口变化带来的商业格局变化

　　(一)目前城市商业地产开发呈现四级梯队层次：

　　第一个层次：“超级城市”，人口在1500万左右，如北京、上海、广州、重庆。
　　第二个层次：“一级城市或中心城市”，市区人口在500万—1000万左右。主要是各地方省会级城市及省级单列市。

　　第三个层次：二级城市，市区人口在100万—500万之间，主要是地级城市。

　　第四个层次：三级城市，市区人口在50万—100万之间，主要是县级城市或大型镇级城市。

　　由于超级城市与一级城市论述得比较多了，本文主要探讨二、三级城市开发。