房地产开发流程
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大学生创业项目
之一：土地出让方式
一、取得国有土地使用权的方式
二、国有土地使用权出让流程
公布出让计划确定供地方式
编制、确定出让方案
编制出让文件
发布出让公告
申请及资格审查
招拍挂实施(招标、拍卖、挂牌、协议)
签订出让合同公布结果
核发《建设用地批准书》交付土地
办理土地登记
三、不同方式分解
(一)出让方式
1、招标出让
指土地所有者(出让人)向多方土地使用者(投标者)发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。在规定的期限内，由符合规定的单位或个人(受让人)，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标，择优而取。
■ 招标流程
1)发布招标公告(至少在投标开始日前20天);
2)有意投标者于公告发布之日起到期土地中心索购招标文件
3)有意投标者于规定时间(投标日前一天17时之前)提交投标申请文件(包括投标申请书、相关资质和资格证明、投标保证金票据、其它需提供的文件等)，取得投标资格。
4)土地中心核发《投标回执单》;
5)投标人凭投标回执单于投标时间内，当场将投标文件投入标箱，并由土地中心指定的专职人员签收认可;
6)投标日召开开标会议，在公证处和投标人的共同监督下，对投标文件进行检查并当众拆封，宣传投标书报价及投标文件的主要内容。
7)进行开标与评标，具体程序如下：开箱点算标书、开启标书、土地交易中心对标书和标书附件进行审查，当众宣读投标价格、投标单位法定代表人或委托代理人在开标记录上签字确认、评标委员会根据评标规则的规定在开标当日进行评标，并评定中标人。
8)投标日评标结束后宣布中标结果。
9)中标人按照中标结果当场签订《国有土地使用权成交确认书》，并于5个工作日内，到土地储备整理中心签订《储备土地开发补偿协议书》，其它后续手续同挂牌地交易后的手续。
■ 招标注意事项
对于城市建设具有重大影响意义的地块和大宗商业地块多以招标方式进行。除了一般招标中要求的对底价、报价方面的规定外，武汉市的招标地块有一定的规则：
□ 招标过程中，投标人少于三个的，武汉市土地交易中心不予开标
□ 招标出让不是“价高者得”，而是“价高”与“质优”相结合。武汉市土地招标的评审指标主要有两个，一个是投标报价，包括两个方面：报价总额、付款方式;另一个是规划方案。两方面所占分值不固定，通常情况下是6：4或5：5，视具体情况而定。
□ 投标文件中的规划方案须根据地块规划设计条件制作。投标人如果中标，其在投标时提交的规划方案将成为武汉市城市规划管理部门进行建设方案审批的依据，并须以武汉市城市规划管理部门批准的规划方案进行开发建设。
■ 评审指标
土地招标由土地交易中心负责。评标委员人数为5人以上的单数，评标委员名单在中标结果确定前严格保密。目前，武汉市招标地块评审指标分为投标报价和规划方案两项指标。
在评标过程中，投标人的授权代表人需要就投标项目的规划方案向评标委员会作出陈述(有时间限制)，并回答评标委员的提问;投标报价及规划方案所占比重在各地块招标时会有调整，主要分为投标报价、规划方案两大项，投标人的最终得分为各项评分的加总。对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，确定为中标人。
2、拍卖出让
指在指定的时间、地点、利用公开场合由政府的代表者—土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。
■ 拍卖流程
1)主持人点算竞买人;
2)主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项;
3)主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示;
4)主持人报出起叫价;
5)竞买人举牌应价或者报价;
6)主持人确认该应价后继续竞价;
7)主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交;
8)主持人宣布最高应价者为竞得人。
3、挂牌出让
出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。是招标拍卖方式出让土地使用权的重要补充。
■ 挂牌流程
其中，挂牌截止日揭牌流程如下：
1)9：50-10：00 进入现场挂牌阶段
2)10时前，土地中心在挂牌期限内未受到有效报价，挂牌不成交;如只收到一个有效报价，且报价不低于底价，则挂牌成交;低于底价则挂牌不成交;
3)如土地中心在挂牌期限内有2人及2人以上的竞买人提交的有效报价的，且挂牌截止前10分钟内未收到有效报价的，如高于底价，挂牌成交，由最高有效报价者竞得;如低于或等于底价，挂牌不成交;当土地中心在挂牌截止前10分钟内收到有效报价的，则在挂牌期满后，进入现场竞价程序，按照现场竞价规则确定挂牌结果。
4)进入竞价程序后，有意现场竞价者，按主持人要求领取现场竞价号牌，并以举牌应价的方式进行现场竞价;主持人宣布现场竞价起始价后，竞买人举牌应价。报价最高且高于底价的为竞得人，若最高报价不高于底价，则挂牌不成交;
5)竞得人当场签订《成交确认书》;
■ 挂牌出让优势
挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，并且同样是具有公开、公平、公正特点的国有土地使用权出让的重要方式，其优势在于：
□ 挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争;
□ 操作简便，便于开展;
□ 有利于土地有形市场的形成和运作。
2002年5月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令)，规定自2002 年7月1日起商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，因此，前三种为当前武汉市土地市场土地取得的主要方式。
4、协议出让
指政府作为土地所有者(出让方)与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。
2003年6月11日国土资源部颁布了《协议出让国有土地使用权规定》(21号令)，明确了协议出让国有土地使用权的范围。出让国有土地使用权，除依照法律法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，不得以协议方式出让。同一块地有两个以上意向用地者的，也不得以协议方式出让。
(二)划拔方式
指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。
四、出让方式的适用范围
出让方式
划拔方式
招标、拍卖、挂牌
协议
A 经营性用地以(商业、旅游、商品住宅等)及有竞争要求的工业用地;
A 经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的
A 国家机关、军事用地
B 同一宗地有两个或者两个以上意向用地者;
B 原划拨、承租土地使用权人申请协议出让
B 城市基础设施、公益事业用地
C 划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的;
C 划拨土地使用权转让申请办理协议出让
C 国家重点扶持的能源、交通等项目用地
D 出让土地使用权改变用途
D 出让土地使用权人申请续期
D 法律法规规定的其它用地
E 法律法规规定的其它用地
E 法律法规规定的其它用地
——
异同
有偿使用，需要签定合同
有偿使用，需要签定合同
少量费用(补偿、安置)或无偿
有期限限制
有期限限制
一般无期限限制
五、招标、拍卖、挂牌的异同
招标
拍卖
挂牌
交易场所
指定地点
拍卖行
土地交易场所
交易方式
一次报价
多次报价
多次报价
持续时间
长
短
长
复杂程度
需要制作标书十分复杂
不复杂
一般
衡量指标
价格及指定的其它技术条件
价格
价格
适用范围
具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件
经营性用地
一、取得国有土地使用权的方式
二、国有土地使用权出让流程
公布出让计划确定供地方式
编制、确定出让方案
编制出让文件
发布出让公告
申请及资格审查
招拍挂实施(招标、拍卖、挂牌、协议)
签订出让合同公布结果
核发《建设用地批准书》交付土地
办理土地登记
三、不同方式分解
(一)出让方式
1、招标出让
指土地所有者(出让人)向多方土地使用者(投标者)发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。在规定的期限内，由符合规定的单位或个人(受让人)，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标，择优而取。
■ 招标流程
1)发布招标公告(至少在投标开始日前20天);
2)有意投标者于公告发布之日起到期土地中心索购招标文件
3)有意投标者于规定时间(投标日前一天17时之前)提交投标申请文件(包括投标申请书、相关资质和资格证明、投标保证金票据、其它需提供的文件等)，取得投标资格。
4)土地中心核发《投标回执单》;
5)投标人凭投标回执单于投标时间内，当场将投标文件投入标箱，并由土地中心指定的专职人员签收认可;
6)投标日召开开标会议，在公证处和投标人的共同监督下，对投标文件进行检查并当众拆封，宣传投标书报价及投标文件的主要内容。
7)进行开标与评标，具体程序如下：开箱点算标书、开启标书、土地交易中心对标书和标书附件进行审查，当众宣读投标价格、投标单位法定代表人或委托代理人在开标记录上签字确认、评标委员会根据评标规则的规定在开标当日进行评标，并评定中标人。
8)投标日评标结束后宣布中标结果。
9)中标人按照中标结果当场签订《国有土地使用权成交确认书》，并于5个工作日内，到土地储备整理中心签订《储备土地开发补偿协议书》，其它后续手续同挂牌地交易后的手续。
■ 招标注意事项
对于城市建设具有重大影响意义的地块和大宗商业地块多以招标方式进行。除了一般招标中要求的对底价、报价方面的规定外，武汉市的招标地块有一定的规则：
□ 招标过程中，投标人少于三个的，武汉市土地交易中心不予开标
□ 招标出让不是“价高者得”，而是“价高”与“质优”相结合。武汉市土地招标的评审指标主要有两个，一个是投标报价，包括两个方面：报价总额、付款方式;另一个是规划方案。两方面所占分值不固定，通常情况下是6：4或5：5，视具体情况而定。
□ 投标文件中的规划方案须根据地块规划设计条件制作。投标人如果中标，其在投标时提交的规划方案将成为武汉市城市规划管理部门进行建设方案审批的依据，并须以武汉市城市规划管理部门批准的规划方案进行开发建设。
■ 评审指标
土地招标由土地交易中心负责。评标委员人数为5人以上的单数，评标委员名单在中标结果确定前严格保密。目前，武汉市招标地块评审指标分为投标报价和规划方案两项指标。
在评标过程中，投标人的授权代表人需要就投标项目的规划方案向评标委员会作出陈述(有时间限制)，并回答评标委员的提问;投标报价及规划方案所占比重在各地块招标时会有调整，主要分为投标报价、规划方案两大项，投标人的最终得分为各项评分的加总。对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，确定为中标人。
2、拍卖出让
指在指定的时间、地点、利用公开场合由政府的代表者—土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。
■ 拍卖流程
1)主持人点算竞买人;
2)主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项;
3)主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示;
4)主持人报出起叫价;
5)竞买人举牌应价或者报价;
6)主持人确认该应价后继续竞价;
7)主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交;
8)主持人宣布最高应价者为竞得人。
3、挂牌出让
出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。是招标拍卖方式出让土地使用权的重要补充。
■ 挂牌流程
其中，挂牌截止日揭牌流程如下：
1)9：50-10：00 进入现场挂牌阶段
2)10时前，土地中心在挂牌期限内未受到有效报价，挂牌不成交;如只收到一个有效报价，且报价不低于底价，则挂牌成交;低于底价则挂牌不成交;
3)如土地中心在挂牌期限内有2人及2人以上的竞买人提交的有效报价的，且挂牌截止前10分钟内未收到有效报价的，如高于底价，挂牌成交，由最高有效报价者竞得;如低于或等于底价，挂牌不成交;当土地中心在挂牌截止前10分钟内收到有效报价的，则在挂牌期满后，进入现场竞价程序，按照现场竞价规则确定挂牌结果。
4)进入竞价程序后，有意现场竞价者，按主持人要求领取现场竞价号牌，并以举牌应价的方式进行现场竞价;主持人宣布现场竞价起始价后，竞买人举牌应价。报价最高且高于底价的为竞得人，若最高报价不高于底价，则挂牌不成交;
5)竞得人当场签订《成交确认书》;
■ 挂牌出让优势
挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，并且同样是具有公开、公平、公正特点的国有土地使用权出让的重要方式，其优势在于：
□ 挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争;
□ 操作简便，便于开展;
□ 有利于土地有形市场的形成和运作。
2002年5月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令)，规定自2002 年7月1日起商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，因此，前三种为当前武汉市土地市场土地取得的主要方式。
4、协议出让
指政府作为土地所有者(出让方)与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。
2003年6月11日国土资源部颁布了《协议出让国有土地使用权规定》(21号令)，明确了协议出让国有土地使用权的范围。出让国有土地使用权，除依照法律法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，不得以协议方式出让。同一块地有两个以上意向用地者的，也不得以协议方式出让。
(二)划拔方式
指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。
四、出让方式的适用范围
出让方式
划拔方式
招标、拍卖、挂牌
协议
A 经营性用地以(商业、旅游、商品住宅等)及有竞争要求的工业用地;
A 经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的
A 国家机关、军事用地
B 同一宗地有两个或者两个以上意向用地者;
B 原划拨、承租土地使用权人申请协议出让
B 城市基础设施、公益事业用地
C 划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的;
C 划拨土地使用权转让申请办理协议出让
C 国家重点扶持的能源、交通等项目用地
D 出让土地使用权改变用途
D 出让土地使用权人申请续期
D 法律法规规定的其它用地
E 法律法规规定的其它用地
E 法律法规规定的其它用地
——
异同
有偿使用，需要签定合同
有偿使用，需要签定合同
少量费用(补偿、安置)或无偿
有期限限制
有期限限制
一般无期限限制
五、招标、拍卖、挂牌的异同
招标
拍卖
挂牌
交易场所
指定地点
拍卖行
土地交易场所
交易方式
一次报价
多次报价
多次报价
持续时间
长
短
长
复杂程度
需要制作标书十分复杂
不复杂
一般
衡量指标
价格及指定的其它技术条件
价格
价格
适用范围
具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件
经营性用地