呵护业主是新物业管理条例的最大亮点

呵护业主是新物业管理条例的最大亮点
　《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》日前在建设部官方网站公布，修改主要涉及到业主、业主大会、业主委员会以及物业管理公司名称变更等方面的内容。新的《物业管理条例》将于今年10月1日与《物权法》同时实施。

　　新的《条例》中最引人注目的变化是：根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。物业公司由“管理”改为“服务”，是对物业和业主关系更加合理而明确的定位。物业公司本来就是全体业主花钱聘请的，从本质上说双方是一种服务与被服务的契约关系。“业主公约”改为“管理规约”也带来一种语气的变化，原先只是大家相约自觉遵守，而现在有了一定的强制性。关于选聘和解聘物业公司，原先的规定是“必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”，现在只要“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”就可以了，基本上就是半数以上业主同意即可。这为业主更换不满意的物业公司提供了便利。

　　这些变化大大提高了业主在决定小区事务中的自主性。房地产业主要是近十年间兴盛起来的，相关立法未尽完善，物业公司和业主的关系并不融洽。很多物业公司由开发商指定，并非业主自行选择，关于服务项目的约定、各自权利义务的划分并没有经过谈判的过程，为双方的关系留下了很多隐患。当业主和物业发生矛盾时，在组织和信息上都占有优势的物业公司，以行使管理权为名，使业主们吃尽苦头。物业公司“更名”，会使他们更加明确自己的角色定位，会使业主们在今后维权时把腰杆儿挺得更直。

　　但这也不意味着物业就完全丧失了“管理”的权力。因为物业公司是为大家服务的，其行为应该从所有业主的利益出发，可有时候所有业主的利益和单个业主的利益并不一致。物业的主要工作包括社区的安全保卫、水电等公共设施的

维护保养、园林绿化与清洁卫生等，完成这些项目时难免会与某些业主发生冲突。比如，有的业主为了自己方便要私搭乱建一些设施，这样做有可能给整个小区带来安全隐患，这个时候不可能是所有业主出面跟其交涉，只能是物业公司代表业主们制止其行为。物业的这个举动，对大部分业主来说是服务，但对私搭乱建的业主来说就是管理。

　　所以，新《条例》改“管理”为“服务”是一种理念上的导向，实践中的“管理”和“服务”犬牙交错、互为表里，业主们对此不必太过拘执。这并不是杞人忧天，的确有些素质不高的业主视物业公司为仆从，做错了还态度粗暴。如果仅仅把“服务”理解为顺从，真正良好的服务也无法实现。双方应该在“服务”和“管理”之间把握一个度，这需要“管理规约”的细化，也需要实践中的磨合。

　　新《条例》还赋予了被侵害权益的业主获得司法救济的权利。少数业主的利益并不总是跟多数业主相一致，合法的一方未必永远是人数众多的一方。由于规定了业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力，为防止决定侵害个别业主的权益，新《条例》增加了“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定。总之，新《条例》对业主的呵护是全方位的，体现了法治的进步。