某房地产营销策划报告
某房地产营销策划报告
项目命名
原定名“联丰家园”，从整个项目的设计定位来看，在物业类型上属于“精品型”住宅，如果延用原名称“联丰家园”，它将与周边项目名称相类似，难以区分本案，局限本案的个性，且自身挖掘的题材和内涵也将大大缩小，经再三仔细斟酌，现项目命名为“幸福时光”。
南栋定名为“幸福阁”，北栋定名为“时光阁”。
理由说明：
1、本项目位于的区域是一个欣欣向荣的高尚住宅区，小区内有内涵、有寓意的项目多而雅，本案若不独具匠心，很难勾起人们的心思，故建议“跳出房产来定名”——幸福时光，从某种意义上说它是属一个形态名称，也是所有人愿意期盼得到的人生感受，人们期盼与幸福同相守，与时光共进步。同时，还可以更多地满足人们精神上的需求。
2、南北两栋分别命名为“幸福阁”、“时光阁”，这样拉近了与房产之间的距离（“阁”的本意是“下部架空，底层高悬的建筑”）。
3、幸福时光——与著名导演张艺谋执导的一部贺岁片同名，方便买家记忆。
4、正值年底推盘，特别是春节期间，亲人团聚，共渡幸福时光，此时，我们可借名策划系列促销广告和公关活动，掀起销售高潮。
5、幸福时光——名称吉祥如意，能为广大买家所接受和喜爱，且富有想象力，让人联想到“温馨”、“浪漫”的家居生活，人们在回忆幸福的过去，憧景美好的未来。
6、幸福时光——可供挖掘的后续题材多。
第二章 项目特性分析
一、项目概况
1、地理位置：位于展览馆东路与湘湖路交汇处，东临长沙市国土局、南临泰时新雅园、北临展览馆路，西接体坛周报用地。
2、居住环境特征：本项目的位置处于正在形成的长沙市的高尚居住区，周边有省委大院、今朝宾馆、蓉园小学、三十三中学、黄兴医院等，毗邻烈士公园东大门、阿波罗商业广场、三湘大市场、南湖大市场、火车站、外环高速路，所在区域内医院、学校、超市、餐饮、交通等便民机构陆续进入，居住条件逐渐成熟。本
区域内的新华联家园、王府花园、梦泽园、雍景园等高尚住宅小区与凯旋皇府、泰时新雅园、裕华公寓、金泉公寓等住宅区连成一片，交相辉映，已成为长沙市成功人士购房置业的重要选择区。
3、交通情况
离火车站1公里，通往全国各地；黄花机场仅20分钟车程就可到达；外环高速路就在周边；112、139、142、302等多条公交车均在此通过。
二、项目优势分析
A、地处城市规划发展地段，展览馆路拉通在即，具有相当升值潜力；
B、单价较低，相对周边项目具有价格优势；
C、停车位充足等。
D、条状设计，利于通风采光；
E、绿化率较高达40%；
F、银行提供20年按揭，缓解客户资金压力。
三、项目劣势分析：
A、项目整体规模较小，相对周边项目（且多为现楼）难以形成市场竞争力；
B、户型设计单一（面积主要集中在120-155平方米之间）选择空间不大；
C、周边住宅项目较多，区域市场供应量较大，竞争激烈；
D、期房，客户对工程进度、交房时间较担忧；
E、总价偏高，目标客户受限；
F、公司品牌度不高，没有既往成功项目作基础
，尚无品牌印象。
G、只有东西向的公交车在小区经过，出入小区交通不便。
四、项目的威胁点
1、2001年下半年，湘湖小区涌现十三家知名企业开发的楼盘，其规模皆与本项目旗鼓相当，甚至更大于本项目，并迎合长沙市民传统的居住模式，对本项目推出造成一定的冲击力。
2、今年下半年到明年上半年，2000元/平方米到2980元/平方米的楼盘供应量与往年相比成递增趋势，成为明年竞争最激烈的细分市场。
五、项目的机会点
1、展览馆路即将拉通。届时展览馆路的形象和档次都将有很大的提高，该地段的居家价值将更为彰显。
2、本项目紧靠的 “新闻街”呼之欲出。本项目正处于长沙晚报报业中心、体坛周报中间位置，在规划上，展览馆路将是继芙蓉路“金融街”之后的又一新街——“长
沙新闻街”，东有长沙晚报、体坛周报，中有省新闻出版局，西接湖南日报社。
3、本区开发理念期待突破。小区内正待开发的楼盘，概念多过实际，户型缺乏创新，发展商开发的思路已到必须重新突破的地步。
六、 与周边楼盘比较
1、项目名称： 泰时新雅园
价格： 2480---3680元/m2，最低折扣93折
面积 ： 121.33-240.66 m2
优势： （1）有独立的屋顶花园和中心花园；
（2）成片开发，已成规模；
（3）有品牌，且促销攻势较强。
劣势： （1）项目本身无自然景观
（2）本项目与“幸福时光”项目的间距过小
与本项目相比：本项目与泰时新雅园按地段、档次应属同类物业，但是，泰时新雅园凭借其多年来积累的品牌优势，规模开发和比较成熟的社区环境，虽然在单栋工程造价比本项目低，但起价却比本项目贵600元/ m2。所以在策略上，我们主要用单价来赢得客户。
2、项目名称： 南明苑
价格： 均价2300元/ m2
优势： （1）开发商隶属省直房改办，实力雄厚，有经济适用房的成功开发为基础，具品牌形象；